6月30日，广州中心城区成功出让两宗地块，成交总价24.96亿元，分别由广州集迅房地产开发有限公司、广州地铁集团有限公司竞得。至此，2025年上半年广州土拍正式“收官”。

　　克而瑞数据监测显示，今年上半年，广州供应经营性用地37宗，最终成交33宗，成交金额227.35亿元。其中，涉宅用地供应23宗，成交19宗，成交金额195.38亿元，是去年同期金额（64.78亿元）的三倍以上。

　　供求表现回暖背后，广州仍有多宗土地“因故终止出让”。就在6月30日，广州原计划出让5宗住宅用地，最终仅以底价成交上述2宗，其余3宗地块在6月27日已公告终止出让。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国经营报》记者表示，上述土地终止出让与广州收紧“计容新规”审批规则有一定关系。此外，地块本身条件、当下楼市变化也是制约开发商拿地的重要原因。“7—8月是传统的市场淡季，关键看现有新房的去化速度、二手房挂牌量及价格的稳定性，这是决定开发商拿地意愿的主要因素。”

　　“小而美”地块受青睐

　　6月30日，荔湾区小梅大街7号AL011408地块成功出让，由力迅地产旗下公司竞得，以约3.13亿元的底价成交，楼面价约3万元/平方米。公告显示，该地块为二类居住用地，容积率为2.6，宗地面积5384.57平方米，可建设用地4017.72平方米，计容建筑面积≤10446平方米。在建造要求方面，该地块明确“鼓励提高住宅阳台面积占比，配置主景观阳台、入户花园等半开敞空间，其中满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深”。

　　据克而瑞监测，AL011408地块所属的老西关板块内，目前有珠实西关都荟、西关雅筑、力迅荔筑、越秀珑悦西关等项目在售，近一年商品住宅成交840套，成交均价56614元/平方米。

　　与AL011408地块同日成功出让的还有白云区槎头车辆段（一期）地块，成交价亦为底价，约21.83亿元，楼面价约1.9万元/平方米。公告显示，该地块用途为道路与交通设施用地兼容二类居住、商业及中小学用地，容积率为1.18，宗地面积约11.87万平方米。其中出让宗地面积约9.86万平方米，计容建筑面积≤114894平方米，其中住宅约10.03万平方米。

　　克而瑞监测数据显示，上述地块周边江语上品苑、五矿招商江天际等项目在售，其所在同德围板块近一年商品住宅成交743套，成交均价38738元/平方米。

　　回顾整个上半年，广州土地成交背后有大量优质宅地撑场。

　　据克而瑞统计，今年上半年，广州全市涉宅用地溢价率2.6%，优于2024年上半年。其中得益于多宗“小而美”地块的成交，白云区涉宅用地溢价率达19.48%，累计揽金47.28亿元，为广州市所有区域最高。供求方面，番禺区为2025年广州涉宅用地供求主力，供应6宗，成交6宗，成交总建面30.65万平方米，成交金额42.35亿元。与此同时，低密地块开始占据市场主流，广州今年上半年成交容积率低于2的涉宅用地数量为4宗，创下近四年来同时期最高纪录。此外，随着市场向好，民企开始在广州土拍市场崭露锋芒。在上半年成交金额TOP10排行榜中，民企占据两个席位。

　　市场面临去化压力

　　值得注意的是，6月30日当天，广州原计划还将竞价出让海珠区AH050335地块、天河区大观路以东、大观公园路以北AT1003084地块、天河区大观路以东、大观公园路以北AT1003083地块，但都在竞拍前公告终止出让。克而瑞分析指出，上述地块终止出让很大程度上受地块周边市场格局的影响，导致无人报名。

　　其中，海珠区AH050335地块容积率高达7，在“好房子”逐渐铺开的广州显得“格格不入”，且其出让门槛高昂，起拍价达28.73亿元，起拍楼面价3.4万元/平方米，该地块周边在售项目多达6个，竞争较为激烈。天河区大观路以东、大观公园路以北两宗地块总建筑面积超过7万平方米，虽然容积率仅有2.3，但与2024年1月以来同片区成交的地块容积率相比，优势并不明显。加上项目周边有越秀观樾、保利天汇、合生缦云等多个项目在售，克而瑞数据监测显示，截至2025年5月末，地块所在东圃板块商品住宅库存2413套，去化周期21.3个月，去化压力显著。

　　新房市场热度回落是土地遇冷原因之一。广州中原研究发展部提供的数据显示，6月1日—15日，广州新房市场进入调整期，来访量同比下降40%，认购量同比下降52%，中心区项目表现好于近郊和远郊。

　　李宇嘉分析指出，广州楼市当下仍面临较大去化压力，加上二手房挂牌量增加，价格稳定性下降，导致开发商对新盘去化能力转弱，成为制约其拿地的因素。

　　在业内看来，广州终止土地出让亦与收紧“计容新规”有关。“计容新规”即指2023年11月广州市规划和自然资源局印发的《广州市建筑工程容积率计算办法》，核心内容包括提高住宅套内半开敞空间的计容比例。此后，广州市场出现众多“高得房率”的产品，个别项目得房率达到140%。李宇嘉表示，“计容新规”对旧规新房、二手房造成“降维打击”，近期二手房挂牌量增加，新房和二手房交易价格下跌与此有关。于是，包括广州在内，多个城市开始收紧“计容新规”审批规则，在一定程度上影响了市场拿地预期。

（文章来源：中国经营报）